Wer sich scheiden lässt, durchläuft in der Regel eine emotionale und aufwühlende Zeit. Die Situation verkompliziert sich weiter, wenn eine Immobilie im Spiel ist – Streitigkeiten sind hier oft vorprogrammiert. Wir möchten Sie dabei unterstützen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und diese erfolgreich und professionell umzusetzen.
Die Optionen bei einer Scheidung mit Immobilie
Im Falle einer Scheidung gibt es nicht den einen richtigen Weg, wie Sie mit der Immobilie umgehen können. Vielmehr gibt es zahlreiche Optionen, aus denen Sie einvernehmlich die beste Lösung für beide Parteien erarbeiten müssen.
Der Hausverkauf
Viele Ehepaare entscheiden sich nach Ablauf des Trennungsjahres für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Gründe dafür sind häufig die emotionale Bindung an das Haus, die finanzielle Lage oder der Wunsch nach einem Neuanfang. Besonders die finanzielle Lage kann im Falle einer Scheidung schnell die Entscheidung abnehmen: Oft ist das Haus oder die Wohnung im alleinigen Unterhalt zu teuer. Wurde bei Eheschließung ein Ehevertrag erstellt, regelt dieser den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie.
Die Eigentumsübertragung
Oft sind bei einer Scheidung auch Kinder im Spiel. In diesem Fall kann eine Eigentumsübertragung der sinnvollste Weg sein, um gemeinsame Kinder nicht aus ihrem gewohnten Umfeld zu reißen und so die Situation weiter zu verkomplizieren. Ein Partner zahlt in diesem Fall den anderen Partner aus – die Abfindung orientiert sich am aktuellen Marktwert des Hauses. Bestehen noch gemeinsame Verbindlichkeiten bei einer Bank, sollte dieser Schritt unbedingt im Vorfeld besprochen werden.
Die Realteilung
Die Realteilung einer Immobilie setzt in den meisten Fällen voraus, dass beide Ehepartner im Positiven auseinandergegangen sind. Dabei wird das Haus oder die Wohnung räumlich so geteilt, dass zwei Wohneinheiten daraus entstehen können. Gemeinsames Sorgerecht lässt sich so unkomplizierter umsetzen. Außerdem leben gemeinsame Kinder weiterhin mit beiden Elternteilen zusammen – ihre emotionale Belastung kann so deutlich verringert werden.
Die Schenkung
Ein gemeinsames Haus muss nicht zwangsläufig unter den Ehepartnern aufgeteilt werden. Vielmehr können auch gemeinsame Kinder berücksichtigt werden, indem das Haus mittels einer Schenkung auf sie übertragen wird. In diese Entscheidung sollten Sie jedoch unbedingt die Kinder mit einbeziehen – schließlich gehen mit einer eigenen Immobilie auch Verpflichtungen einher. Zusätzlich kann diese Entscheidung auch emotional belastend für das Kind sein.
Die Teilungsversteigerung
Konnten Sie sich mit Ihrem Partner nicht auf eine Lösung für die gemeinsame Immobilie einigen, wird eine Teilungsversteigerung durchgeführt. Diesen Schritt gehen Ehepartner in der Regel erst dann, wenn die Fronten so verhärtet sind, dass kaum noch neutrale Kommunikation möglich ist. Das liegt daran, dass Sie hier in der Regel mit starken finanziellen Einbußen rechnen müssen. Bei einer Teilungsversteigerung wird das Haus versteigert und der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien aufgeteilt.
Die Vermietung
Können Sie sich grundsätzlich vorstellen, wichtige Entscheidungen rund um Ihre Immobilie weiterhin gemeinsam mit Ihrem Ehepartner zu treffen, können Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Soll die Immobilie zum Beispiel als Altersvorsorge für die Kinder genutzt werden, kann dieser Schritt der passende sein. Für die Umsetzung kann es an dieser Stelle sinnvoll sein, sich professionelle Unterstützung suchen, um mögliches Konfliktpotenzial gering zu halten.
Die Entscheidungsfindung nach der Scheidung: Haus verkaufen oder behalten?
Was nach der Ehe mit dem Haus passieren soll, lässt sich nicht einheitlich beantworten. Hier sollten Sie versuchen, mit Ihrem Partner eine einvernehmliche Lösung zu finden. So sparen Sie sich im Zweifel einen langen und nervenaufreibenden Prozess, aus dem in der Regel alle Seiten mit Verlusten hinausgehen. Diese Faktoren spielen in der Entscheidungsfindung eine wichtige Rolle:
Zugewinngemeinschaft oder Ehevertrag
Bei einer Scheidung gibt es zwei mögliche Regelungen für den Umgang mit dem Eigentum beider Partner: einen Ehevertrag oder die Zugewinngemeinschaft. Einige Ehepaare schließen für den Fall einer Trennung einen Ehevertrag, in dem unter anderem auch der Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie geregelt ist. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, leben Sie in einer Zugewinngemeinschaft.
Mögliche Verbindlichkeiten
Eine wichtige Rolle bei einer Scheidung spielt die Frage, ob das Haus oder die Wohnung bereits abbezahlt ist. Ist das nicht der Fall und Sie haben noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, müssen Sie diese berücksichtigen. Stehen Sie gemeinsam mit Ihrem Partner im Grundbuch und haben gemeinsam einen Kredit aufgenommen, sind Sie weiterhin beide für dessen Abbezahlung verantwortlich.
Die Scheidungsfolgevereinbarung
Konnten Sie sich mit Ihrem Partner auf eine Lösung für das gemeinsame Haus einigen, wird diese Einigung in einer Scheidungsfolgevereinbarung festgehalten. So können Sie sich sicher sein, dass beide Seiten die Entscheidungen voll verstehen und bestätigen, dass sie getroffen wurden. Hier werden beispielsweise auch Entscheidungen zum Sorgerecht für gemeinsame Kinder festgehalten.
Der Eigentumsanteil
Sofern Sie zu Beginn Ihrer Ehe keinen Ehevertrag geschlossen haben, steht jedem Ehepartner im Falle einer Trennung ein eigener Eigentumsanteil an der Immobilie zu. In diesem Fall sind alle Entscheidungen davon abhängig, dass beide Parteien ihre Zustimmung geben. Sie können das Haus also nicht verkaufen, ohne dass Ihr Partner das OK gibt – Ihr Partner kann das Haus jedoch auch nicht mit einer Schenkung übertragen, ohne dass Sie zustimmen.
Die Zwangsversteigerung
Können Sie sich nach der Trennung nicht auf einen gemeinsamen Weg einigen, wird die Immobilie zwangsversteigert. Dieser Schritt zeigt, wie wichtig eine Einigung ist: Sie müssen hier mit erheblichen finanziellen Verlusten auf beiden Seiten rechnen.
Der Verkauf oder die Auszahlung
Möchten Sie oder Ihr Partner nach der Trennung weiterhin im gemeinsamen Haus leben, beispielsweise um die Kinder nicht aus ihrem gewohnten Umfeld zu reißen und ihnen weiterhin das Spielen im großen Garten zu ermöglichen, kann eine Seite die andere Seite auszahlen. Soll die Immobilie von niemandem genutzt werden, kann sie verkauft werden – dieser Schritt ist aufgrund der emotionalen Bindung an eine gemeinsame Immobilie oft der Weg der Wahl.
Der Hausverkauf bei Scheidung mit einem Immobilienmakler
Neutraler Partner in der Vermarktung
Objektive und neutrale Unterstützung ist im Falle einer Scheidung eine hilfreiche Säule für beide Parteien. Soll die gemeinsame Immobilie verkauft werden, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler – so können Sie das Konfliktpotenzial so gering wie möglich halten und einen großen Teil des Aufwands an eine dritte Partei übergeben.
Professionelle Wertermittlung als Basis
Die Basis jedes Hausverkaufs sollte eine professionelle Ermittlung des Immobilienwertes sein. Bei einer Trennung ist dieser Faktor jedoch noch wichtiger: Führt ein zertifizierter Gutachter die Bewertung durch, ist das Vertrauen in der Regel höher. Mögliche Konflikte zum Wert werden so im Keim erstickt. Auch für die Auszahlung eines Partners sollten Sie auf einen Profi setzen.
Häufige Fragen & Antworten
Die Eintragungen in das Grundbuch der Immobilie entscheiden, wer das Haus oder die Wohnung nach der Trennung erhält. Hier gibt es 3 unterschiedliche Möglichkeiten, sofern es keinen Ehevertrag gibt:
Ein Partner hat die Immobilie mit in die Ehe gebracht und steht alleine im Grundbuch. Während der Ehe wurden keine gemeinsamen Modernisierungen oder Sanierungen vorgenommen. Er bleibt alleiniger Eigentümer und muss keinen finanziellen Ausgleich leisten.
Ein Partner hat die Immobilie mit in die Ehe gebracht und steht alleine im Grundbuch. Während der Ehe wurden gemeinsam Sanierungen oder Modernisierungen durchgeführt und finanziert. Er bleibt alleiniger Eigentümer, muss allerdings einen finanziellen Ausgleich leisten.
Die Immobilie wurde während der Ehe gekauft und beide Partner stehen im Grundbuch. Auch nach der Scheidung bleiben beide Partner Eigentümer.
Für den Fall, dass es keine andere Regelung durch einen Ehevertrag gibt, geht der Verkaufserlös je zur Hälfte an beide Partner. Etwas komplexer ist die Lage, wenn ein Partner eine Immobilie mit in die Ehe gebracht hat und gemeinsam Sanierungen oder Renovierungen durchgeführt wurden. In diesem Fall greift der Zugewinnausgleich. Hat ein Partner während der Ehe einen höheren Zugewinn als der andere, muss die Hälfte des Überschusses an den Partner ausgezahlt werden.
Soll der Immobilienwert aufgrund des Verkaufs nach einer Scheidung ermittelt werden, sollten Sie dabei immer auf einen zertifizierten Sachverständigen setzen. Ein offizielles Gutachten wird in der Regel von beiden Parteien akzeptiert, da der Gutachter als neutrale dritte Partei auftritt. Sollte es zu einem gerichtlichen Streit kommen, benötigen Sie ohnehin ein Verkehrswertgutachten, das durch einen Sachverständigen erstellt werden muss. Ermittelt wird der Immobilienwert durch eine Vor-Ort-Besichtigung anhand allgemeingültiger Kriterien.
Einem Haus- oder Wohnungsverkauf müssen immer beide Ehepartner zustimmen, sofern sie gemeinsam im Grundbuch stehen. Aus diesem Grund ist es auch so wichtig, dass Sie sich mit Ihrem Partner einigen, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Nach Ablauf des Trennungsjahres ist es möglich, die Zustimmung zum Verkauf einzuklagen, die nur mit triftigem Grund abgelehnt werden kann. Ein triftiger Grund wäre beispielsweise eine deutliche Verschlechterung der Lebensumstände der gemeinsamen Kinder, die mit im Haus leben.
Sowohl bei einem laufenden Bausparvertrag als auch bei einem laufenden Kredit ist die Antwort abhängig davon, wer den Vertrag geschlossen hat. Haben beide Partner gemeinsam den Vertrag geschlossen, sind sie gleichermaßen für die Tilgung des Kredits verantwortlich, ihnen steht aber auch zu gleichen Teilen die Auszahlung des Bausparvertrages zu. Hat nur ein Partner den Vertrag geschlossen, ist auch nur dieser Partner für die Tilgung zuständig. Beim Bausparvertrag kommt es darauf an, wer den Vertrag tatsächlich bespart hat. Haben beide Partner eingezahlt, greift der Zugewinnausgleich.