Geht es um den Kauf einer Immobilie, ist das für viele Menschen eine langfristig und umfassend geplante Entscheidung. Bereits Jahre im Voraus sparen sie Eigenkapital an, um mit ihrer Familie in die eigenen vier Wände ziehen zu können. Aber ist langjähriges Sparen der einzige Weg zum eigenen Haus? Immer wieder kommt auch die Frage nach einem Hauskauf ohne Eigenkapital auf – die Bank finanziert dann den vollen Kaufpreis. Aber unter welchen Bedingungen ist ein solcher Immobilienkauf möglich und ist der Weg sinnvoll? Dieser Artikel gibt Einblicke und Antworten.
Was ist überhaupt Eigenkapital und was bedeutet es, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?
Beim Eigenkapital handelt es sich um die Eigenmittel, die Käufer für den Hauskauf aufbringen können. Ergänzt wird es um das Darlehen der finanzierenden Bank oder eine andere Finanzierungsform. Zum Eigenkapital zählen dabei alle Vermögenswerte, die sofort oder in naher Zukunft für den Hauskauf eingesetzt werden können, zum Beispiel:
- Geld auf Bankkonten, Tages- und Festgeldkonten oder Sparbüchern
- Bargeld
- Eigenanteil aus zuteilungsreifen Bausparverträgen
- Fördermittel, etwa aus KfW-Programmen
- Aktien, Fonds oder Wertpapiere
- Private Kredite
- Weitere Vermögen wie Edelmetalle
- Schuldenfreie Immobilien
- Ein bereits bezahltes Baugrundstück
Grundsätzlich gilt dabei: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto einfacher und günstiger wird es, eine Finanzierung für den Hauskauf zu erhalten. Die besten Konditionen erhalten Sie in der Regel mit einem Eigenkapitalanteil ab 30 Prozent – die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent werden hier immer zusätzlich aufaddiert. Es gibt aber auch die Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren zu lassen. Dafür haben Banken meist verschärfte Kriterien, da ihr Risiko gegenüber klassischen Finanzierungsmodellen deutlich erhöht ist, etwa:
- Ein sicheres und festes Arbeitsverhältnis
- Ein überdurchschnittliches Einkommen
- Langfristige Einkommenssicherheit
- Eine Immobilie in gutem Zustand, mit guter Ausstattung und in guter Lage
In der Regel sind Zinsen und Laufzeiten bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital höher, sodass Sie als Käufer mit einer höheren finanziellen Belastung rechnen müssen und die Immobilie länger abzahlen. Allerdings haben Sie so die Möglichkeit, sich den Traum einer eigenen Immobilie früher zu erfüllen, wenn gerade ein Angebot auf den Markt kommt, das genau zu Ihren Vorstellungen passt.
Vollfinanzierung oder 100-%-Finanzierung – die Kaufnebenkosten machen den Unterschied
Geht es um einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital, unterscheiden Banken noch einmal zwischen einer 100-%-Finanzierung und einer Vollfinanzierung. Bei einer 100-%-Finanzierung handelt es sich um die vollständige Finanzierung des Kaufpreises der Immobilie. Die zusätzlich anfallenden Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises tragen Sie dabei als Käufer selbst.
Von einer Vollfinanzierung hingegen sprechen Banken, wenn sie zusätzlich zum vollen Kaufpreis auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten tragen. Dieses Modell wird jedoch noch deutlich seltener angeboten als die 100-%-Finanzierung. Sowohl Banken als auch Immobilienmakler raten in der Regel dazu, mindestens das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten anzusparen, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
Vor- und Nachteile vom Hauskauf ohne Eigenkapital im Überblick
Müssen Sie kein Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie ansparen oder einsetzen, ermöglicht das einen zeitnahen Kauf auch ohne vorherige Vorbereitung, allerdings ist Ihr Risiko gegenüber einer klassischen Finanzierung deutlich erhöht. In allen Fällen sollten Sie die Vor- und Nachteile des Modells gründlich abwägen.
Vorteile beim Kauf ohne Eigenkapital
Statt über viele Jahre sparen zu müssen, sich bereits früh einzuschränken und die schwierige Wahl für die Form des Sparens zu treffen, ermöglicht die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital einen spontaneren und früheren Kauf. Außerdem haben Sie so die Möglichkeit, das Wunschobjekt zu kaufen, das andernfalls erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt finanzierbar wäre. Auch Niedrigzinsphasen und einen günstigen Immobilienmarkt können Sie sich über diesen Weg zunutze machen und liquides Vermögen in andere Anlageformen investieren, die möglicherweise höhere Gewinne erzielen als die Zinsen der Finanzierung Kosten verursachen.
Die Vorteile in Kürze
- Sparen über einen langen Zeitraum entfällt
- Ein früher und spontaner Kauf ist möglich
- Niedrigzinsphasen können ausgenutzt werden
- Die Investition in andere Anlageformen ist möglich
Nachteile beim Kauf ohne Eigenkapital
Da eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch einige Nachteile mit sich bringt, sollten Sie Ihre Entscheidung immer gründlich abwägen. Auf Sie selbst wirken sich vor allem die ungünstigeren Kreditbedingungen aus. Diese rufen die Banken auf, da sie ein höheres Risiko tragen und sich entsprechend absichern möchten. Meist zeigen sich diese schlechteren Bedingungen in Form höherer Zinsen. Das sorgt einerseits dafür, dass Ihre monatliche finanzielle Belastung gegenüber einer klassischen 80-20-Finanzierung deutlich höher liegt. Andererseits verlängern die höheren Zinsen sowie die höhere Finanzierungssumme Ihre Kreditlaufzeit – jedoch nicht die Zinsbindung. Sie zahlen Ihren Kredit also über viele Jahre ab und haben zusätzlich das Risiko steigender Zinsen nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung.
Die Nachteile in Kürze
- Höhere Zinsen
- Längere Laufzeit
- Höhere monatliche finanzielle Belastung
- Risiko teurerer Anschlussfinanzierung
Fazit: Die richtige Wahl beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital
Denken Sie über den Kauf einer Immobile ohne Eigenkapital nach, sollten Sie diesen Schritt gründlich abwägen. Im ersten Schritt ist es sinnvoll, sich umfassend von der Bank Ihres Vertrauens beraten zu lassen. Sie wird Ihnen sagen können, ob eine solche Finanzierungsform sich für Sie lohnt und überhaupt in Frage kommt. Denn ein hohes und sicheres Einkommen ist eine unumgängliche Voraussetzung für eine 100-%- oder Vollfinanzierung. Denken Sie alternativ beispielsweise über den Immobilienkauf als Kapitalanlage nach, kann eine solche Finanzierungsform sich rentieren, sofern die Mieteinnahmen die Kosten für die Finanzierung übersteigen.
Zweiter zentraler Faktor für Ihre Entscheidung ist die Immobilie selbst. Einerseits erhöht ein Haus in guter Lage, das in gutem Zustand und gut ausgestattet ist, die Sicherheit für die Bank. Andererseits sorgt eine solche Immobilie auch für Sie für mehr Sicherheit: Sie müssen wahrscheinlich nur wenige Veränderungen oder Renovierungen vornehmen. So fallen nur geringfügig weitere Kosten an und Sie können zeitnah ins neue Haus einziehen. Vor allem in Niedrigzinsphasen kann es sich demnach lohnen, den Kauf des Traumhauses auch ohne Eigenkapital abzuschließen. Bedenken Sie dennoch Ihre Risiken und lassen Sie sich von Ihrer Bank und von Ihrem Immobilienmakler zu diesem Weg und möglichen Alternativen beraten.
