Neben klassischer Rente, Sparplänen und privater Altersvorsorge gelten auch Immobilien als beliebtes Modell zur Altersvorsorge. Ob selbst bewohnt oder als vermietetes Objekt – eine Immobilie spart entweder die eigenen Mietausgaben oder sorgt für zusätzliche Einnahmen aus der Vermietung. Aber sind Immobilien ein sicherer Weg für die Altersvorsorge? Worauf sollten Käufer achten und welche verschiedenen Möglichkeiten gibt es? Dieser Artikel gibt Einblicke und Tipps für die Altersvorsorge mit Haus oder Wohnung.
Welche Möglichkeiten gibt es für Immobilien als Altersvorsorge?
Wer für seine Altersvorsorge ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, kann damit verschiedene Modelle verfolgen. Welches das sinnvollste ist, hängt immer von der persönlichen Lebenssituation, von der Immobilie selbst, ihrer Lage und den eigenen Vorstellungen ab.
Das Haus selbst bewohnen
Möchten Sie im Alter selbst in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, sparen Sie dadurch Mietzahlungen und entgehen dem Risiko steigender Mieten. Damit dieser Weg auch im Alter funktioniert, sollten Sie bereits beim Kauf einige Punkte beachten.
- Barrierefreiheit: Je barrierefreier eine Immobilie ist, desto sorgenfreier können Sie auch im Alter darin leben. Achten Sie bereits bei Kauf darauf, dass die Bäder beispielsweise mit rutschfesten Fliesen und einer ebenerdigen Dusche ausgestattet sind, dass die Türen breit sind, es keine hohen Schwellen zwischen Räumen gibt und Wege und Zufahrten befestigt sind. Kleinere Dinge wie Haltegriffe können Sie problemlos nachrüsten – muss allerdings ein großer Umbau stattfinden, kann das schnell zur Herausforderung im Alter werden.
- Instandhaltungsrücklagen: Eine eigene Immobilie fordert zwar keine Mietzahlungen, muss aber instand gehalten werden. Ob für Umbauten, Reparaturen oder optische Verbesserungen – legen Sie sich kontinuierlich Geld zurück, um solche Arbeiten durchführen (lassen) zu können. Die Empfehlungen reichen hier von 1.000 bis 5.000 Euro pro Jahr für eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern, abhängig vom Alter und Zustand der Immobilie.
- Lage: Achten Sie auch darauf, dass die Immobilie in passender Lage steht. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe? Wie steht es um Ärzte und Krankenhäuser sowie öffentliche Verkehrsmittel? Je unabhängiger Sie vom Auto oder Rad sein können, desto flexibler bleiben Sie auch im Alter.
- Größe: Bedenken Sie bei der Größe von Haus und Grundstück immer, dass beides gepflegt werden muss. Vor allem große Gärten verursachen viel Arbeit, die entweder selbst erledigt oder an einen Gärtner ausgelagert werden muss.
Immobilien vermieten
Um weitere Einnahmen im Alter zu generieren, können Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten. Auch hier gibt es noch einmal verschiedene Wege, die Sie gehen können.
- Dauerhaft vermieten: Sie können eine Immobilie von Anfang an als Kapitalanlage kaufen und sie dauerhaft vermieten. Die eingenommene Miete unterstützt hier beim Abzahlen des Kredits, muss allerdings auch als Einkommen versteuert werden und auch hier sollten Sie entsprechend Instandhaltungsrücklagen bilden. Dieses Modell ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie bereits in einem eigenen Haus wohnen und zusätzlich eine Wohnung oder ein weiteres Haus kaufen möchten.
- Selbst bewohnen und im Alter vermieten: Wollen oder können Sie im Alter nicht mehr in Ihrem Haus wohnen, können Sie natürlich trotzdem eine Immobilie kaufen und sie zunächst selbst bewohnen. Im Alter können Sie dann umziehen und den Schritt zur Vermietung gehen. Auch hier bleibt aber die Verantwortung für die Instandhaltung bestehen und Sie müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern. Da Sie jedoch in eine kleinere Wohnung umziehen, gleichen sich Ihre Ausgaben und Einnahmen möglicherweise aus.
- Vermieten und im Alter selbst bewohnen: Möchten Sie eine kleinere Wohnung kaufen oder sich in ein altersgerechtes Wohnmodell einkaufen, können Sie die Immobilie auch zuerst vermieten und erst im Alter bei Bedarf selbst einziehen. Die Mieteinnahmen helfen dabei, den Kredit zu tilgen und für Sie entfallen im Alter die Mietkosten.
Grundsätzlich ist es beim Immobilienkauf immer sinnvoll, im Hinterkopf zu halten, dass Vermietung oder ein erneuter Verkauf immer eine Möglichkeit sind. Dennoch sollten Sie für die Vermietung aber die Instandhaltungsrücklagen berücksichtigen – die Verantwortung für Sanierungen und Instandhaltung bleibt bei Ihnen als Eigentümer.
Die Immobilie verkaufen
Haben Sie Ihr Haus für viele Jahre selbst bewohnt und abbezahlt und denken im Alter über eine kleinere Wohnung oder ein altersgerechtes Wohnkonzept nach, können Sie Ihre Immobilie alternativ verkaufen. Den Verkaufserlös können Sie für die Anmietung oder den Kauf einer kleineren Wohnung einsetzen und das restliche Geld anlegen und als Ergänzung zur Rente sehen. So können Sie alle Vorteile der eigenen vier Wände genießen, bis Haus und Garten zu viel Arbeit machen, ohne sich finanzielle Sorgen machen zu müssen. Allerdings kommt es hier natürlich auf den Immobilienmarkt zum Verkaufszeitpunkt an: Es lohnt sich, an dieser Stelle mit einem Makler zusammenzuarbeiten, der die Marktentwicklungen beobachtet und den passenden Verkaufszeitpunkt ermitteln kann.
Immobilienverrentung
Statt die Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen, ist auch ein Verkauf in Form einer Immobilienverrentung möglich. In diesem Fall können Sie in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben oder in eine kleinere Wohnung ziehen, übertragen aber Ihr Eigentum an einen Anbieter von Immobilienverrentung. Dieser zahlt Ihnen monatliche Rentenzahlungen statt des einmaligen Verkaufserlöses, sodass Sie langfristig finanziell abgesichert sind. Außerdem haben Sie gegenüber dem klassischen Verkauf den Vorteil, dass Sie nicht unmittelbar aus Ihrem Haus ausziehen müssen. Durch ein Wohn- oder Nießbrauchrecht können Sie weiter in der Immobilie leben, bis Sie sich selbst für einen Umzug entscheiden. In der Regel ist bei diesem Modell der Verkaufserlös niedriger als auf dem freien Markt – Sie haben jedoch mehr Flexibilität, was den Auszug betrifft.
Kann eine Immobilie als sichere Altersvorsorge dienen?
Die kurze Antwort auf diese Frage lautet wie so oft „Ja, aber…“. Bewohnen Sie Ihr Haus im Alter selbst, sparen Sie sich Mietzahlungen und sind vor allem sicher vor Mieterhöhungen und der grundsätzlichen Entwicklung am Immobilienmarkt. Um diesen Stand zu erreichen, muss allerdings zunächst die Baufinanzierung vollständig getilgt sein. Hier gilt es also, die Finanzierung so zu planen, dass sie bis zum Renteneintritt getilgt ist.
Wer ein Haus oder eine Wohnung als Altersvorsorge vermieten möchte, kann damit seine eigene Miete finanzieren oder zusätzliche Renteneinnahmen generieren, wenn ein Eigenheim besteht. Auch hier gilt aber wieder: Die Immobilie sollte nach Möglichkeit abbezahlt sein. Auch besteht bei Vermietung immer das Risiko des Leerstands. Komplett risikofrei sind Immobilien als Altersvorsorge demnach nicht – dennoch gelten sie als sichere Vorsorge, da ihr Wert in der Regel stabil bleibt oder steigt.
Fazit: Mit durchdachtem Modell zur sicheren Altersvorsorge mit Immobilien
Eine Immobilie kann in verschiedenen Modellen eine sichere Altersvorsorge schaffen – ob als selbst bewohntes Haus, zur Vermietung oder durch den späteren Verkauf. Wichtig ist grundsätzlich, dass das Modell zu Ihren Lebensvorstellungen passt und Sie sich umfassend mit Vorteilen und Risiken befassen. Es lohnt sich in jedem Fall, bereits bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen, welches Modell Sie im Alter leben möchten, um möglicherweise Punkte zur Barrierefreiheit oder Kosten für Umbauten frühzeitig zu berücksichtigen. Auch zu diesen Themen kann die Beratung bei Ihrem Makler helfen – er kennt sich in den verschiedenen Modellen aus und unterstützt Sie dabei, genau die Immobilie zu finden, die zu Ihren Vorstellungen passt.
