Ein Hauskauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen, die viele Menschen in ihrem Leben treffen. Immobilienkredite werden oft über Jahrzehnte abgezahlt, das Haus an sich ist ebenso eine langfristige Entscheidung. Entsprechend überlegt sollte die Entscheidung auch sein, damit der Traum vom Eigenheim zur glücklichen Realität wird. Wir haben deshalb 8 Risiken und potenzielle Fehler beim Hauskauf zusammengestellt, die Sie bei Ihrer Entscheidung im Immobilienkauf unterstützen können.
Risiken und Fehler beim Hauskauf rund um die Immobilie selbst
Ist das Haus selbst wirklich das richtige für Ihre Vorstellungen und Wünsche? Einerseits ist es wichtig, die Immobilie selbst, andererseits aber auch die Umgebung auf Herz und Nieren zu prüfen, bevor Sie eine finale Entscheidung treffen. Hier gilt es, einige potenzielle Fehler zu vermeiden, damit später keine hohen Kosten entstehen und Sie mit Ihrer Entscheidung zufrieden sind.
Sie übersehen (versteckte) Mängel
In jedem Haus werden Sie den ein oder anderen Mangel finden – das ist ganz normal und lässt sich kaum vermeiden. Geht es dabei nur um kleinere Schönheitsmängel wie Schäden im Bodenbelag, den Sie möglicherweise sowieso austauschen möchten, handelt es sich dabei natürlich nicht um kaufentscheidende Faktoren. Vielmehr geht es hier um Mängel in der Bausubstanz, eine Heizung, die längst ausgetauscht werden müsste, schlechte Dämmung, alte Fenster oder möglichen Schimmelbefall. Solche Mängel ziehen in der Regel hohe Kosten durch notwendige Sanierungsarbeiten nach sich und können zu Problemen führen, wenn Sie sie nicht im Vorfeld einkalkulieren.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Beauftragen Sie einen Gutachter, der Sie bei einer Besichtigung begleitet und das Haus auf mögliche Fehler überprüfen kann.
Sie prüfen Lage und Umgebung nicht
Die Aufteilung des Hauses ist optimal, der Zustand passend zu Ihren Wünschen und der Garten ist toll angelegt – damit ist Ihre Kaufentscheidung gefallen. An dieser Stelle fehlt jedoch noch ein entscheidender Faktor: die Lage der Immobilie. Immer wieder konzentrieren sich Käufer fast ausschließlich auf das Haus selbst und höchstens die direkte Nachbarschaft. Hier versteckt sich jedoch ein hohes Risiko: Kennen Sie sich in der Stadt und der direkten Umgebung der Immobilie nicht aus, fallen mögliche Probleme erst gar nicht auf. Vielleicht ist in den nächsten Jahren ein Industriepark in der Nähe geplant oder ein Autobahnzubringer. Wie steht es außerdem um die Sicherheit im Viertel? Übersehen Sie hier Probleme, kann das schlussendlich zu Unzufriedenheit bis zum erneuten Umzug führen.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Verbringen Sie einen Tag in der Umgebung. Schlendern Sie durch die Straßen, trinken Sie einen Kaffee und kommen Sie mit Menschen ins Gespräch. Auch die Lokalzeitung kann Einblicke in die Umgebung geben.
Sie unterschätzen den Renovierungsaufwand
Bei nahezu jedem Hauskauf stehen Renovierungsarbeiten an. Ob es um den neuen Boden geht, neue Tapeten an den Wänden oder größere Sanierungsprojekte wie Dämmung oder neue Fenster. Sind diese Projekte einkalkuliert und haben Sie für Renovierungen in Eigenleistung die nötigen Fähigkeiten, ist das kein Problem. Kritisch kann es jedoch werden, wenn Sie den Aufwand unterschätzen, der auf Sie zukommt. Sie können im schlimmsten Fall erst später einziehen oder leben längere Zeit auf einer Baustelle – zusätzlich entstehen höhere Kosten, die ungeplant sind.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Stellen Sie eine Liste mit nötigen Arbeiten vor Einzug auf und seien Sie ehrlich mit sich selbst, welche Aufgaben Sie wirklich selbst erledigen können und wo Sie professionelle Unterstützung einkalkulieren sollten.
Sie prüfen die Unterlagen nicht
Zu jedem Hauskauf gehören zahlreiche Unterlagen – vom Energieausweis über offizielle Dokumente vom Amtsgericht bis hin zu Genehmigungen für Anbauten. Fehlen allerdings Dokumente, etwa für einen Anbau, und stellt sich im Nachgang heraus, dass eine Genehmigung nie vorlag, haften Sie als neuer Eigentümer für die Versäumnisse Ihres Vorgängers.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Prüfen Sie alle Unterlagen sorgfältig auf Vollständigkeit und Korrektheit. Gibt es Anbauten oder spätere bauliche Veränderungen wie den Ausbau des Dachbodens, lassen Sie sich immer die Genehmigung vorlegen oder fragen Sie beim Bauamt nach.
Fehler und Risiken beim Immobilienkauf rund um Finanzierung & Kosten
Ebenso wie bei der Wahl der Immobilie selbst gibt es auch rund um Finanzierung und mögliche zusätzliche Kosten einige Risiken und Fehler, die es zu vermeiden gilt.
Sie berücksichtigen die Kaufnebenkosten nicht
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf noch weitere Kosten an: die sogenannten Kaufnebenkosten. Sie belaufen sich je nach Bundesland auf etwa 10 bis 15 Prozent der Gesamtsumme:
- Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent in NRW
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 Prozent
- Maklerprovision: ca. 3,57 Prozent in NRW
Diese Nebenkosten müssen in der Regel zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis aus eigenen finanziellen Mitteln gezahlt werden. Lediglich bei einer Vollfinanzierung würde eine finanzierende Bank auch diese Kosten tragen – diese sind jedoch in der Regel mit hohen Zinsen verbunden.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Informieren Sie sich im Vorfeld umfassend über die Kosten, die noch zum Kaufpreis hinzukommen. Ihr Makler oder Ihre Bank kann Sie an dieser Stelle zuverlässig beraten.
Sie vergleichen die Finanzierungsangebote nicht
An Ihre finanzierende Bank binden Sie sich bei einem Hauskauf für viele Jahre, ebenso an den Finanzierungsvertrag, den Sie mit ihr schließen. Rechnen Sie die Gesamtkosten für die zu zahlenden Zinsen einmal durch, können nur 0,1 oder 0,2 Prozent bereits mehrere Tausend Euro auf die gesamte Laufzeit ausmachen. Nicht immer ist demnach die bereits bekannte Hausbank der beste Weg für eine Immobilienfinanzierung.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Vergleichen Sie unbedingt verschiedene Finanzierungsanbieter, bevor Sie eine finale Entscheidung treffen. Diesen Vergleich können Sie eigenständig oder mit einem unabhängigen Finanzierungsberater durchführen.
Sie lassen keinen Spielraum bei der Finanzierung
Eine wichtige Rolle nimmt auch Ihre finanzielle Planung ein. Kalkulieren Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben für monatliche Kosten und die mögliche Kreditrate zu knapp, kann das später für finanzielle Schwierigkeiten sorgen. Die monatliche Rate, die Sie an die Bank zahlen, lässt sich in den meisten Finanzierungen nur schwierig oder gar nicht anpassen. Flexible Raten gehen meist mit deutlich höheren Zinsen einher, da die Bank sich absichern möchte.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Rechnen Sie einen finanziellen Puffer in Ihre Finanzierung mit ein, etwa für unvorhergesehene Ausgaben oder auch Reisen.
Sie unterschätzen die Modernisierungskosten
Sowohl Renovierungs- als auch Sanierungsarbeiten sind nach dem Kauf eines Hauses häufig nötig. Oft fällt der tatsächliche Bedarf aber erst nach Kauf auf – etwa, weil Fenster undicht sind oder Feuchtigkeit durch das Dach dringen kann. Wurden diese Faktoren beim Kauf nicht berücksichtigt, kommen hohe zusätzliche Kosten auf Sie zu, die möglicherweise sogar nachfinanziert werden müssen.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden: Prüfen Sie die Immobilie vor Abschluss des Kaufs gründlich, beispielsweise, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen. Er kann auch eine Einschätzung zu den Kosten geben, die auf Sie zukommen.
Fazit: Gut überlegt und mit professioneller Beratung Fehler beim Hauskauf vermeiden
Ein Hauskauf ist eine komplexe und langfristige Entscheidung, bei der es zahlreiche Fehler und finanzielle Risiken geben kann. Von versteckten Mängeln an der Immobilie über eine unzureichende Prüfung der Lage bis hin zu unterschätzten Modernisierungskosten – wer sich nicht umfassend informiert, kann schnell unerwartete Herausforderungen erleben. Hier kann die Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler entscheidend sein. Ein Makler hilft einerseits, die passende Immobilie zu finden und bringt zusätzlich das nötige Fachwissen mit, um potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen. Außerdem verfügt er über ein Netzwerk an Gutachtern und anderen Experten, die eine fundierte Bewertung der Immobilie ermöglichen. Auch bei der Finanzierung und der Berücksichtigung aller anfallenden Kosten kann ein Makler wertvolle Unterstützung leisten.
