Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, wird früher oder später über das Thema Energieausweis stolpern. Seit die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft getreten ist, sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, einen gültigen Energieausweis für ihre Immobilie vorzulegen, andernfalls drohen Strafen von bis zu 15.000 Euro. Wir erklären, welche Informationen der Energieausweis vermittelt, welche Arten von Ausweisen es gibt und in welchen Ausnahmefällen ein Hausverkauf auch ohne Energieausweis möglich ist.
Welche Angaben findet man im Energieausweis?
Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz sowie die durchschnittlichen Energiekosten eines Gebäudes. Er beinhaltet Informationen zu der Heizungsart und über die Energieeffizienz einer Immobilie, abhängig vom Sanierungszustand und Baujahr. Angegeben wird ein Wert zum Energieverbrauch pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche, der in die Energieeffizienzklassen A+ für weniger als 30 kWh pro Quadratmeter bis H für mehr als 250 kWh pro Quadratmeter eingeteilt wird. Abhängig von der Art des Energieausweises kann man hier den Primärenergieverbrauch und den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauch ablesen. Der Ausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre lang gültig.
Ein Überblick über die Angaben im Energieausweis:
- Gültigkeit & Daten zur ausstellenden Person
- Allgemeine Angaben zur Immobilie
- Adresse
- Baujahr vom Gebäude und der Heizungsanlage
- Anzahl der Wohneinheiten
- Berechnungsverfahren (Bedarf oder Verbrauch)
- Endenergiebedarf oder -verbrauch und Primärenergieverbrauch als Skala
- Endenergiebedarfs oder -verbrauchswert
- Vergleichswerte für den Endenergiebedarf oder -verbrauch
- Modernisierungsempfehlungen
- Abschließende Erklärungen
Ist ein Hausverkauf ohne Energieausweis möglich?
In nahezu jedem Fall ist ein Energieausweis für den Hausverkauf Pflicht. Vorliegen muss er spätestens beim Verkauf der Immobilie, besser aber noch zur Besichtigung der Interessenten. Die Energieeffizienz und das Alter und Zustand der Heizungsanlage nimmt bei vielen Käufern großen Einfluss auf ihre Entscheidung. Sie verschlechtern also Ihre Verkaufschancen deutlich, wenn Sie die Beantragung des Energieausweises herauszögern. In einigen wenigen Ausnahmefällen benötigen Sie beim Verkauf einer Immobilie keinen Energieausweis:
- Für Gebäude mit einer Nutzfläche von unter 50 Quadratmetern
- Für denkmalgeschützte Gebäude
- Für Gebäude, für die keine Energie zum Heizen aufgewendet wird oder maximal 25 Prozent des Jahres Energie verbraucht wird. Das sind zum Beispiel Kulturräume wie Glashäuser, Zelte, provisorische Gebäude oder Gebäude für religiöse Zwecke.
Welcher Energieausweis ist der richtige für den Hausverkauf?
Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Wie die Begriffe bereits erahnen lassen, basiert der Bedarfsausweis auf dem errechneten Energiebedarf, der Verbrauchsausweis hingegen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch. Das sind die Unterschiede im Überblick:
Der Verbrauchsausweis wird auf Basis des Energieverbrauchs der letzten 3 Jahre erstellt. Damit spiegelt er den tatsächlichen Energieverbrauch in der Immobilie wider. Er wird ausgestellt vom Energieversorger oder von einem Messanbieter. Unterschieden wird hier zwischen dem Endverbrauch und dem Primärverbrauch. Beim Endverbrauch handelt es sich um den tatsächlichen Energieverbrauch, den die Bewohner des Hauses in den letzten 3 Jahren hatten. Dieser Wert kann sich je nach Anzahl der Bewohner und deren Heizverhalten deutlich von dem tatsächlichen Verbrauch des Käufers unterscheiden. Der Primärverbrauch gibt wiederum eine Einschätzung für den Energieverbrauch auf Basis der Energiegewinnung. Der Endverbrauch wird mit einem bestimmten Faktor multipliziert – dieser ist für eine Versorgung mit Heizöl und Strom am höchsten, für Versorgung mit erneuerbaren Energien am niedrigsten.
Der Bedarfsausweis hingegen basiert auf einer theoretischen Berechnung zum Energiebedarf und gibt auch nur einen theoretischen Energiebedarf an. Diese Berechnung basiert auf baulichen Aspekten wie der Dämmung, der Heizanlage, der Wandstärke und der Art der Fenster und wird durch einen professionellen Gutachter durchgeführt. Sie informiert darüber, welche Menge an Energie für das Heizen und Warmwasser benötigt wird und wie viel Energie durch das Lüften verbraucht wird. Auch hier wird der Primärbedarf berechnet, der auf der Art der Energiegewinnung basiert.
Welchen Energieausweis benötigt man für welches Haus?
Hier kommt es auf die Einhaltung der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 sowie auf die Anzahl der Wohneinheiten an. Möchten Sie ein Haus mit bis zu vier Wohneinheiten verkaufen, das nach 1977 gebaut und mindestens 3 Jahre alt ist, dürfen Sie einen Verbrauchsausweis beantragen. Das gilt auch für Gebäude, die vor 1977 gebaut, aber inzwischen saniert wurden und der Wärmeschutzverordnung entsprechen. Für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten haben Sie immer die freie Wahl, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis beantragen.
Immobilien, die vor 1977 gebaut und bisher nicht saniert wurden, benötigen zwangsläufig einen Bedarfsausweis, sofern sie nicht bei Fertigstellung bereits die Wärmeschutzverordnung eingehalten haben. Das gilt auch für Neubauten, die noch nicht älter als drei Jahre sind, da hier noch keine fundierten Verbrauchswerte vorliegen.
Der richtige Energieausweis im Überblick
Ein Verbrauchsausweis reicht für folgende Immobilien aus:
- Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die nach 1977 gebaut wurden
- Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, aber die Wärmeschutzverordnung einhalten
- Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten
Ein Bedarfsausweis ist für folgende Immobilien mit bis zu 4 Wohneinheiten nötig:
- Gebäude von vor 1977, die bisher nicht saniert wurden
- Neubauten, die jünger als 3 Jahre sind
Was kostet ein Energieausweis und wer stellt ihn aus?
Die Kosten für einen Energieausweis unterscheiden sich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen. Ein Verbrauchsausweis ist mit etwa 50 bis 90 Euro deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis. Hier müssen Sie mit etwa 400 bis 500 Euro rechnen. Das liegt schlicht daran, dass ein Bedarfsausweis anhand einer Vor-Ort-Besichtigung und umfassender Bewertung des energetischen Zustands der Immobilie erstellt wird, während für den Verbrauchsausweis die Angaben des Energieversorgers aus den letzten drei Jahren verwendet werden.
Beantragen können Sie einen Energieausweis an unterschiedlichen Stellen:
- Bei studierten Architekten, Physikern, Hochbauern, Bauingenieuren, Maschinenbauern oder Elektrotechnikern
- Bei Meistern für Bau- und Anlagentechnik
- Bei Schornsteinfegern
- Bei staatlich anerkannten Technikern für Heizung, Klima, Lüftung und Warmwasser
Einen Verbrauchsausweis können Sie häufig auch online beantragen, da dafür ausschließlich Ihr Verbrauch aus den letzten Jahren benötigt wird.
Der Energieausweis beim Immobilienverkauf mit einem Immobilienmakler
Ob Haus oder Wohnung – einen Energieausweis benötigen Sie für nahezu jeden Immobilienverkauf. Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit einem Makler, erhalten Sie häufig Unterstützung für diesen Schritt des Verkaufsprozesses. Besonders dann, wenn Sie einen Bedarfsausweis benötigen, können die Kontakte eines Maklers den Zeitaufwand der Beauftragung deutlich verringern. Haben Sie bereits einen Energieausweis, können Sie diesen selbstverständlich für Ihren Verkauf mit einem Makler verwenden – im besten Fall liegt der Ausweis ohnehin bereits zu Beginn des Verkaufsprozesses bereit, um potenziellen Käufern einen transparenten Überblick zu geben.
