Lohnt es sich eigentlich, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen und die Investition beispielsweise in die Altersvorsorge einzuplanen? Diese Frage stellen sich zahlreiche Menschen, die darüber nachdenken, ihr Erspartes zu investieren. Sind Sie auf der Suche nach einer Investitionsmöglichkeit, die unabhängig von Schwankungen am Börsenmarkt bleibt, kann ein Haus oder eine Wohnung der richtige Weg sein. Hier erfahren Sie, welche Wege es zu einer Immobilie als Kapitalanlage gibt, wie Sie die richtige Entscheidung treffen und worauf es bei der Wahl der Anlageimmobilie ankommt.
3 Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren
Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, gibt es dafür verschiedene Wege. Abhängig von Ihrer eigenen Lebenssituation und der zeitlichen Kalkulation der Rendite sind unterschiedliche Möglichkeiten sinnvoll.
Die Immobilie vermieten
Die meisten Menschen, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, vermieten diese im Anschluss. Die regelmäßigen Mietzahlungen bilden die Rendite und sollten demnach über den Ausgaben für die Vermietung und Finanzierung liegen. Ob sich die Vermietung rentiert, hängt demnach von der Höhe der Miete, den geschätzten Kosten für Instandhaltung und den Raten für die Finanzierung ab. Online gibt es einige Services, die einen Rechner für die Mietrendite anbieten, die anhand des Kaufpreises, der Wohnfläche und der Kaltmiete Aufschluss über die Rendite geben.
Die Immobilie selbst bewohnen
Die Eigennutzung einer eigenen Immobilie gilt als guter Baustein für die Altersvorsorge. Nutzen Sie das Geld, das Sie aktuell für Mietzahlungen ausgeben für die Abzahlung des Kredits, leben Sie im Alter mietfrei. Alternativ bietet sich dann eine Vermietung oder ein Verkauf der Immobilie an – beide Varianten haben historisch gute Renditen erzielt.
Immobilienfonds kaufen
Statt eine Immobilie alleine zu kaufen und zu vermieten oder zu bewohnen, können Sie auch in Immobilienfonds investieren. In solchen Fonds wird das Geld mehrere Anleger für die Finanzierung von Immobilienprojekten verwendet. Aus den späteren Mieteinnahmen und der Wertsteigerung bei einem möglichen Verkauf entsteht Ihre Rendite. Gemanagt werden diese Fonds in der Regel von der Bank, die das Projekt finanziert.
Fragen, die bei der Entscheidung für die Investition in eine Immobilie helfen
Lohnt sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung als Kapitalanlage? Grundsätzlich gilt bei der Beantwortung dieser Frage: Bleibt der Erhaltungsaufwand für die Immobilie gering und ist eine Wertsteigerung bis zum potenziellen Verkauf zu erwarten, rentiert sich die Investition. Ob das konkrete Objekt finanziell die richtige Wahl ist, können Sie anhand einiger Fragen einschätzen.
- Wie steht der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Handelt es sich um ein standortübliches Verhältnis?
- Welche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision) fallen bei Anschaffung an?
- Wie lang soll die voraussichtliche Nutzungsdauer sein?
- Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter können Sie rechnen?
- Gibt es Verwaltungskosten und wenn ja, wie hoch fallen diese aus?
- Welche Kosten rechnen Sie für Instandhaltung und Erhaltung ein? Gibt es ein Hausgeld und wie hoch fällt es aus?
- Wie steht es um steuerliche Aspekte wie die mögliche Abschreibung?
- Wie ist die Finanzierung geplant? Gibt es eine Zinsbindung für die gesamte Zeit der Abzahlung oder müssen Sie möglicherweise mit einer Anschlussfinanzierung rechnen?
- Können Sie bei einem Wiederverkauf der Immobilie mit dem gleichen Faktor von Kaufpreis zu Jahresmiete rechnen?
Diese Fragen helfen vor allem bei einer Entscheidung für eine Anlageimmobilie, die vermietet werden soll. Möchten Sie in Immobilienfonds investieren, erhalten Sie in der Regel Informationen über die geschätzte Rendite und können sich mit dem Anbieter über das geplante Projekt austauschen. Handelt es sich um ein Haus oder eine Wohnung, die Sie selbst bewohnen möchten, spielen natürlich statt Mieteinnahmen zusätzlich zur geschätzten Wertsteigerung emotionale und organisatorische Entscheidungsfaktoren eine Rolle. Diese gilt es, mit denen finanziellen Faktoren abzuwägen und anhand dessen eine Entscheidung zu treffen. Unterstützung bietet bei der Kaufentscheidung auch ein Makler, der potenzielle Wertsteigerungen und das Potenzial einer Immobilie professionell einschätzen kann.
Die Wahl der Immobilie zur Kapitalanlage: darauf kommt es an
Neben den rein finanziellen Aspekten entscheiden noch weitere Faktoren über die Wahl der Anlageimmobilie. Wie Sie eine Immobilie auswählen, erklären wir Ihnen anhand dieser vier Kriterien.
- Lage: Die Lage einer Anlageimmobilie nimmt maßgeblich Einfluss darauf, ob das Haus oder die Wohnung eine Wertsteigerung für einen späteren Verkauf erfährt. Auch für die Vermietung ist die Lage ein wichtiges Kriterium: Können Sie mit rentablen Mieteinnahmen rechnen oder gibt es in der Region nur wenige Interessenten und Sie müssen möglicherweise mit Leerstand rechnen? Bei Ihrer Entscheidung spielt auch die spätere Zielgruppe eine Rolle. Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung an junge Studierende oder Arbeitnehmer vermieten, ist eine Innenstadtlage mit guter Anbindung an Autobahn und öffentliche Verkehrsmittel sinnvoll. Möchten Sie ein Haus kaufen und dieses langfristig an eine Familie vermieten, achten Sie etwa auf Schulen und Kitas in der Umgebung.
- Substanz: Neben der Lage ist auch die Immobilie selbst zentraler Faktor bei der Entscheidung für eine Anlageimmobilie. Je besser die Substanz ist, desto geringere Kosten entstehen für Sanierungen und Reparaturen. Um die Substanz auch im Verhältnis zum Kaufpreis einschätzen zu können, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler oder Gutachter, der den Immobilienwert professionell einschätzen kann.
- Mietpreismultiplikator: Wie viele Jahreskaltmieten sind erforderlich, um die Immobilie inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten zu finanzieren? Eine Antwort auf diese Frage und damit eine finanzielle Einschätzung für die Wahl einer Immobilie bietet der Mietpreismultiplikator. Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung für 300.000 Euro inklusive Nebenkosten und rechnen mit Mieteinnahmen von jährlich 12.000 Euro, haben Sie die Immobilie innerhalb von 25 Jahren über die Mieteinnahmen finanziert. Je nach Lage gilt ein Multiplikator von 25 als üblich, in beliebten Lagen, etwa in Großstädten wie Berlin oder Hamburg, liegt er häufig bei 30 oder höher.
- Rendite & Risiko: Eine Anlageimmobilie hat natürlich das Ziel, eine gute Rendite einzubringen. Beispielsweise bei einer vermieteten Immobilie gilt eine Rendite von 4 bis 5 Prozent als üblich und sinnvoll. Diese Rendite lässt sich in risikoarmen Regionen – Regionen, deren Lage eine sichere Wertsteigerung ermöglicht – jedoch inzwischen nur noch selten erreichen. Eine Lage hingegen, die Potenzial für Wertsteigerung hat, allerdings mit mehr Risiko verbunden ist, bringt gute Chancen auf eine gute Rendite. Grundsätzlich gilt: Auch, wenn die Rendite bei Immobilien häufig nicht mit der von Aktien mithalten kann, gilt sie historisch als sicherer und ist weniger Schwankungen unterlegen.
Immobilie zur Kapitalanlage in Zusammenarbeit mit einem Makler finden
Möchten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, spielen verschiedene Faktoren in ihre Entscheidung hinein. Soll die Immobilie vermietet werden, sind Mietentwicklungen und potenzielle Kosten für Sanierungen und Instandhaltung zentrales Kriterium, möchten Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, ist vor allem die langfristige Wertsteigerung ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Unterstützen kann bei der Wahl der passenden Immobilie ein Makler. Dieser kann neben den finanziellen Kriterien vor allem auch eine Einschätzung zur Lage und der Entwicklung der Region geben, sodass Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
