Was soll langfristig mit der eigenen Immobilie geschehen? Diese Frage stellen sich viele Menschen an einem Zeitpunkt in ihrem Leben. Ob in Vorbereitung auf einen Erbvertrag oder einen möglichen Auszug – mit der Vererbung, Schenkung oder dem Verkauf des Hauses gibt es mehrere verschiedene Optionen. Aber welche davon ist die richtige für die eigene Familie? Wir geben einen Überblick über die Wege, eine Immobilie weiterzugeben und haben Tipps für Ihre Entscheidung zusammengestellt.
Haus vererben, verschenken oder verkaufen – wo liegen die Unterschiede?
Wer eine eigene Immobilie hat, sollte sich frühzeitig um die mögliche Weitergabe des Hauses Gedanken machen – auch, wenn es sich dabei um ein unschönes Thema handelt. Mit der Vererbung, Schenkung oder dem Verkauf gibt es zahlreiche verschiedene Wege, mit Immobilien umzugehen, die ihre eigenen Vor- und Nachteile mitbringen.
Immobilie richtig vererben – Übertragung erst nach dem Tod
Möchten Sie Ihre Immobilie erst nach Ihrem Tod in Form der Erbschaft an Ehepartner, Kinder oder Enkel weitergeben, lohnt es sich, diesen Schritt durchdacht zu planen. Grundsätzlich gibt es hier natürlich immer die Möglichkeit, die gesetzliche Erbfolge zu belassen:
- Ordnung & Ehepartner: 50 % des Nachlasses mit Kindern, 75 % des Nachlasses ohne Kinder gehen an den Ehepartner, der Rest an Kinder und Enkelkinder oder an die nächste Ordnung
- Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
- Ordnung: Großeltern, Onkel und Tanten
Innerhalb dieser Ordnungen gilt wiederum das Repräsentationsprinzip. Das bedeutet beispielsweise, in erster Ordnung erben zuerst die Kinder, die Enkel sind keine direkten Erben. Leben die Kinder nicht mehr, geht die Erbschaft an die Enkel über. Diese gesetzliche Erbfolge führt jedoch vor allem bei Immobilien oft zu Herausforderungen bei den Erben. Denn: Erben zwei Kinder eine Immobilie, müssen sie gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert. Oft müssen die Immobilien verkauft werden, da ein Kind das andere zur Hälfte auszahlen muss – Konflikte sind schnell vorprogrammiert.
Sinnvoll ist es deshalb, einen Erbvertrag aufzusetzen und zu definieren, wer die Immobilie erben soll. Beispielsweise kann ein Kind das Haus erhalten, übernimmt damit aber auch die Pflichten rund um Verkauf oder Vermietung, während das andere Kind andere Vermögensformen wie Geld oder Wertpapiere erbt. In jedem Fall lohnt es sich, mit den zukünftigen Erben über das Thema zu sprechen und eine gemeinsame Entscheidung zu treffen. Berücksichtigen Sie dabei auch die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer. In Steuerklasse 1 gelten beispielsweise folgende Freibeträge:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
Übersteigt die Erbsumme – also beispielsweise der Immobilienwert – diesen Wert, fällt die Erbschaftssteuer an. In Steuerklasse 2 und 3 liegen die Freibeträge mit jeweils 20.000 Euro deutlich niedriger.
Haus verschenken – Übertragung an Kinder oder Enkel
Alternativ haben Sie auch die Möglichkeit, Ihr Haus zu Lebzeiten an Familienmitglieder zu übertragen – in Form einer Schenkung. Hier gelten die gleichen Freibeträge und Steuersätze wie bei der späteren Erbschaft, allerdings können die Freibeträge alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Schenken Sie Ihrem Enkel also zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro und 10 Jahre später einen Geldbetrag von 50.000 Euro, fallen keine Steuern an. Wichtig sind hier jedoch zwei Punkte:
- Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beglaubigt werden. Es fallen demnach Notarkosten und Kosten für eine Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch an.
- Mit einer Schenkung treten Sie auch Ihre Eigentumsrechte an der Immobilie ab. Sie können das Haus also später nicht mehr verkaufen und dürfen theoretisch auch nicht mehr in der Immobilie bleiben. Viele Familien halten jedoch vertraglich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht fest, sodass Sie lebenslang in der geschenkten Immobilie wohnen können und sie im Falle des Nießbrauchrechts sogar vermieten können.
Immobilie verkaufen – mit Wohnrecht oder Auszug
Ob auf dem freien Markt, an ein Familienmitglied oder im Form der Immobilienverrentung an einen Leibrentenanbieter – Sie haben auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen, statt sie im Testament zu vermachen oder sie im Vorfeld zu verschenken.
- Ein klassischer Immobilienverkauf kommt in Frage, wenn Sie ohnehin aus dem Haus ausziehen und niemand aus der Familie es übernehmen möchte. In diesem Fall können Sie den Verkaufserlös für eine kleinere Wohnung, einen Platz im betreuten Wohnen oder einen lang ersehnten Traum wie eine Weltreise einsetzen.
- Verkaufen Sie Ihr Haus an Verwandte in direkter Linie, d.h. an Ihre Kinder, entfällt dabei die Grunderwerbsteuer. Achten Sie darauf, das Haus nicht stark unter Wert zu verkaufen – in einem solchen Fall kann das Finanzamt den Verkauf als inoffizielle Schenkung einstufen und es können Steuern fällig werden. Möchten Sie nicht direkt ausziehen, können Sie an dieser Stelle auch ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbaren.
- Alternativ können Sie Ihre Immobilie auch an einen Anbieter verkaufen, der statt der vollen Summe einzelne Rentenzahlungen leistet. Bei der sogenannten Immobilienverrentung wird in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, sodass Sie von regelmäßigen Zahlungen profitieren, aber weiter im Haus wohnen bleiben können.
Immobilie vererben oder nicht – welche Entscheidung ist die passende?
Um als Erblasser eine Immobilie weiterzugeben, gibt es von der Schenkung über den Verkauf bis zur klassischen Vererbung mehrere Wege. Welcher der richtige für Ihre individuelle Situation ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Um eine Entscheidung treffen zu können, können einige Fragen und Aktionen helfen:
- Sich selbst Gedanken machen: Machen Sie sich im ersten Schritt unbedingt in einer ruhigen Minute Gedanken, was Ihre eigenen Wünsche sind. Was soll mit dem Haus passieren? Möchten Sie weiterhin darin wohnen bleiben und soll es weiterhin in der Familie bleiben?
- Die Immobilie bewerten: Beziehen Sie auch die Immobilie selbst in Ihre Entscheidungsfindung mit ein. Ist sie in gutem Zustand und kann in der Familie Verwendung finden? Oder würde sie eher eine Belastung darstellen, sodass ein Verkauf oder eine Verrentung sinnvoller sein kann?
- Mit der Familie sprechen: Fragen Sie auch Ihre Kinder, Enkel und natürlich Ihren Ehepartner nach ihren Vorstellungen. Möchte jemand in Zukunft in das Haus einziehen? Kann sich jemand vorstellen, es zu vermieten oder sehen alle Parteien mehr Vorteile in einem Verkauf? Ruhige Gespräche können eine wichtige Rolle in der Entscheidung spielen.
- Beratung vom Anwalt oder Makler: Sprechen Sie bei Bedarf auch mit einem Anwalt oder Makler. Welcher Weg ist finanziell und aus professioneller Sicht der richtige? Bei einer Bewertung vom Anwalt oder Makler entfällt der emotionale Aspekt der Entscheidung, sodass Sie eine neutrale Einschätzung erhalten können.
Fazit: Immobilie vererben, verschenken oder verkaufen – eine Individuelle Entscheidung
Auch, wenn es sich dabei um ein eher unangenehmes Thema handelt – sich Gedanken über die Weitergabe der eigenen Immobilie nach dem Tod zu machen, ist sinnvoll und nötig. Ob Sie das Haus an Ihre Kinder verschenken möchten, es an andere Familienmitglieder verkaufen möchten oder mit einem Testament oder in gesetzlicher Folge vererben möchten – wichtig ist nur, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen. Denken Sie über einen Verkauf nach, lohnt sich die Beratung durch einen Makler, der Tipps und eine Einschätzung zum Haus selbst geben kann. Letztendlich liegt die Entscheidung selbstverständlich bei Ihnen – Familie, Freunde und Makler können jedoch eine wichtige Unterstützung im individuellen Entscheidungsprozess sein.
