Ein Immobilienverkauf unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht. Unter gewissen Umständen kann der Hausverkauf aber dennoch steuerfrei durchgeführt werden. Viele Hausbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, sind im steuerlichen Dschungel erst einmal verloren und fragen sich, ob sie Steuern zahlen müssen und wenn ja, wie hoch diese ausfallen. Schließlich handelt es sich meist um hohe Verkaufssummen, bei denen eine hohe Steuerlast möglicherweise die Entscheidung für oder gegen einen Verkauf beeinflusst. Dieser Artikel lichtet den Dschungel und gibt Einblicke in die steuerliche Situation rund um Immobilienverkäufe.
Welche Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen?
Im Zuge eines Immobilienverkaufs können grundsätzlich 3 verschiedene Arten von Steuern erhoben werden.
- Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer fällt innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb der Immobilie an, sofern sie fremdgenutzt wird, also beispielsweise vermietet. Sie betrifft sowohl private als auch gewerbliche Verkäufe, ihre Höhe hängt vom individuellen Steuersatz ab.
- Gewerbesteuer: Wer in einem Zeitraum von 5 Jahren 3 oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkauft, ist verpflichtet, Gewerbesteuer zu zahlen, da die Verkäufe als gewerblicher Umfang gelten. Die Höhe der Gewerbesteuer wird von der Kommune bestimmt, in der die Immobilien verkauft werden.
- Umsatzsteuer: Zählt ein Hausverkauf als gewerblich, wird auch die Umsatzsteuer von 19 Prozent fällig. Bei einem privaten Verkauf fällt diese Steuer nicht an.
Wichtig ist dabei aber grundsätzlich: Steuern fallen beim Privatverkauf immer nur auf den Wertzuwachs der Immobilie an.
Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?
Wer ein Haus oder eine Wohnung privat verkauft, muss höchstens mit der Spekulationssteuer rechnen. Aber auch diese wird nicht bei jedem Hausverkauf fällig – in diesen Fällen ist der Verkauf steuerfrei:
- Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren
- Bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mindestens im Jahr des Verkaufs und der beiden vorangehenden Kalenderjahre
Möchten Sie also das Haus verkaufen, in dem Sie mit Ihrer Familie in den letzten Jahren gelebt haben, etwa aufgrund eines Jobwechsels oder anderer privater Gründe, ist das steuerfrei möglich. Zu eigenen Wohnzwecken zählt außerdem nicht nur die Eigennutzung, sondern auch die Nutzung durch Kinder, die noch Kindergeld erhalten.
Steuern beim privaten Immobilienverkauf: die Spekulationssteuer
Fällt bei einem privaten Verkauf von Haus oder Wohnung die Spekulationssteuer an, hängt ihre Höhe einerseits vom Wertzuwachs der Immobilie und andererseits vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Konkret bedeutet das: Vom Verkaufserlös können die Anschaffungskosten der Immobilie abgezogen werden, sowie mögliche Veräußerungskosten, wie zum Beispiel:
- Renovierung, z.B. Malerarbeiten
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
- Kosten für Gutachter
- Beratungskosten
Wird ein Haus also für 400.000 Euro verkauft, kann die Rechnung für die Spekulationssteuer so aussehen:
- Verkaufserlös: 400.000 €
- Veräußerungskosten: 20.000 €
- Anschaffungskosten: 320.000 € (bei vermieteten Immobilien ggf. abzüglich Abschreibungen)
Daraus ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 60.000 Euro. Liegt der persönliche Steuersatz beispielsweise bei 35 %, fallen Steuern von 21.000 Euro an.
Gewerblicher Immobilienverkauf: andere Gesetze und Regelungen
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn mehr als eine Immobilie innerhalb von 5 Jahren verkauft werden soll. Grundsätzlich gilt hier eine sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Immobilien verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Hier zählt immer die Einzelfallprüfung des Finanzamts. Dennoch ist es sinnvoll, sich im Vorfeld mit dem Thema zu befassen – denn die Grenze kann unter Umständen schnell erreicht sein.
- Erbschaft: Wer Häuser oder Wohnungen erbt und sich entscheidet, diese zu verkaufen, übernimmt die Spekulationsfrist des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie für den nötigen Zeitraum selbst bewohnt oder schon mehr als 10 Jahre vermietet, fällt keine Spekulationssteuer an. Dennoch kann ein gewerblicher Verkauf entstehen, wenn es sich beispielsweise um ein Mehrfamilienhaus handelt. Entscheiden Sie sich, einzelne Wohneinheiten im Haus zu verkaufen, wird jeder Verkauf einzeln gewertet.
- Grundstück: Haben Sie ein größeres Grundstück, das Sie als Bauland verkaufen möchten, lohnt sich oft die Einteilung in mehrere kleinere Grundstücke. Verkaufen Sie diese kleineren Grundstücke einzeln, wird jedes als einzelner Verkaufsvorgang gewertet, sodass die 3-Objekt-Grenze schnell erreicht sein kann. Bei Grundstücken entfällt außerdem die Regelung zur Eigennutzung – Spekulationssteuer wird in der Regel fällig, wenn die 10 Jahre unterschritten werden.
- Garagen: Vorsicht ist auch bei freistehenden Garagen gegeben. Auch diese zählen zu Immobilien und werden in die Anzahl an Verkäufen eingerechnet. Wer also über zwei freistehende Garagen und ein Haus verfügt und alle drei Objekte verkaufen möchte, kann unter Umständen bereits gewerblich eingestuft werden.
Letztendlich liegt die finale Entscheidung über die Einstufung von Immobilienverkäufen immer beim zuständigen Finanzamt. Sollte ein Verkauf als gewerblich eingestuft werden, können jedoch rückwirkend auch vorherige Verkäufe steuerpflichtig werden. Außerdem muss dann eine Gewerbeanmeldung beim Finanz- und Gewerbeamt erfolgen – auch das ist mit entsprechendem Aufwand verbunden. Es empfiehlt sich deshalb unbedingt eine steuerliche und rechtliche Beratung im Vorfeld.
Fazit: Mögliche Steuern vor dem Immobilienverkauf überprüfen
Steuern sind auf jeden Fall ein Thema, das im Zuge eines Immobilienverkaufs nicht vernachlässigt werden sollte. Sowohl die Spekulationssteuer als auch die gewerbliche Einstufung von Immobilienverkäufen kann unter Umständen schnell anfallen. Wer allerdings nur einmalig sein selbstbewohntes Haus oder eine Wohnung verkauf, muss sich keine Sorgen um Steuern machen – diese Art der Immobilienverkäufe ist steuerfrei. Grundsätzlich ist es jedoch für jeden Immobilienverkauf empfehlenswert, sich steuerlich und rechtlich beraten zu lassen. Diese Beratung kann ein Steuerberater oder Anwalt mit entsprechender Spezialisierung bieten, aber auch in den Grundlagen ein Immobilienmakler. Wer für seinen Hausverkauf mit einem Makler zusammenarbeitet, kann ihn auch jederzeit nach Empfehlungen fragen, damit der Verkauf sicher gestaltet werden kann.
Hinweis:
Dieser Artikel wurde sorgfältig nach aktuellem Stand sowie nach bestem Wissen und Gewissen verfasst. Er soll jedoch lediglich einen Überblick verschaffen. Er stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder betriebswirtschaftliche Beratung. Alle Angaben sind daher ohne Gewähr.
