Jeder Immobilienverkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Das ist gesetzlich verpflichtend. Haben beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben und wurde er vom Notar beurkundet, gilt der Verkauf von Haus oder Wohnung als rechtskräftig. Was aber beinhaltet dieser Termin? Welche Unterlagen und Informationen werden dafür benötigt und wie ist der Ablauf? Dieser Artikel gibt Einblicke in den Abschluss des Immobilienverkaufs und gibt Tipps für einen erfolgreichen Notartermin.
Welche Rolle nimmt der Notar beim Immobilienverkauf ein?
Ein Notar ist immer Bestandteil eines Immobilienverkaufs. Dabei nimmt er eine neutrale und unparteiische Position ein. Als unabhängige dritte Partei hat er nicht nur die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen und abzuwickeln. Vielmehr tritt er auch als Ansprechpartner für Käufer und Verkäufer in rechtlichen Fragen rund um den Verkauf auf, sodass alle Vertragsdetails vor Unterschrift des Vertrags geklärt sind. Zusätzlich zu seiner beraterischen Tätigkeit hat der Notar im Zuge des Immobilienverkaufs folgende Aufgaben:
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs sowie Bereitstellung für Käufer und Verkäufer
- Beurkundung des Vertrags im Vor-Ort-Termin unter Anwesenheit beider Parteien
- Abwicklung des Kaufvertrags, konkret:
- Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
- Einholung der Löschungsunterlagen
- Veräußerungsanzeige ans Finanzamt
- Für den Hausverkauf: Vorkaufsrechtsverzichtsanfrage bei der Gemeinde
- Für den Wohnungsverkauf: Einholung der Verwaltergenehmigung
- Fälligkeitsmitteilung
- Zahlungsüberwachung
- Anzeige beim Gutachterausschuss
- Eigentumsumschreibung
Wie ist der Ablauf für den Notartermin im Zuge des Hauskaufs?
Der Notar wird erst zum Ende des Immobilienverkaufs involviert. Der Großteil der Aufgaben rund um den Verkauf wie die Erstellung der Unterlagen, die Vermarktung und die Kaufpreisverhandlungen sind zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen. Sobald der Verkäufer einen geeigneten Käufer gefunden und sich für ihn entschieden hat, wird der Notar involviert. Er begleitet die juristische Verkaufsabwicklung als neutrale Partei von seiner Beauftragung bis zur Vertragsabwicklung.
Schritt 1: Beauftragung
Zuerst muss natürlich ein Notar ausgewählt und beauftragt werden. In der Regel darf der Käufer die Wahl treffen. Beispielsweise in der Zusammenarbeit mit einem Makler übernimmt dieser jedoch nach beidseitigem Einverständnis diese Aufgabe. Er hat meist bereits Kontakte in der Region und kann einen Notar wählen, der für Verkäufer und Käufer gut erreichbar ist.
Wofür entstehen Kosten und wer trägt diese?
Sowohl die rechtliche Beratung als auch die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs sowie die Abwicklung des Vertrags werden pauschal abgerechnet. Die anfallenden Gebühren betragen zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. Die Notarkosten sind also bei jedem Notar gleich. Getragen werden die Kosten in der Regel vom Käufer – sie werden fest in die Kaufnebenkosten eingerechnet. Für Verkäufer können jedoch zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Löschung von Grundschulden oder anderweitigen Belastungen aus dem Grundbuch beauftragt wird.
Schritt 2: Vorbereitung
Bevor der Kaufvertragsentwurf erstellt werden und im Anschluss der Beurkundungstermin stattfinden kann, sollten einige Punkte geklärt und Unterlagen vorbereitet werden. Bei Bedarf kann auch ein Vorgespräch mit allen Parteien stattfinden, in dem Fragen beantwortet und Absprachen getroffen werden können. Vor dem Termin sollten in jedem Fall folgende Fragen geklärt sein:
- Der Kaufpreis
- Die Zahlungsmodalitäten
- Nebenabsprachen, etwa zur Übernahme von Verträgen oder Möbeln
- Der Umgang mit Verbindlichkeiten des Verkäufers
- Die Bonität des Käufers – In Zusammenarbeit mit einem Makler übernimmt der die Bonitätsprüfung.
Schritt 3: Kaufvertragsentwurf
Um den Kaufvertragsentwurf erstellen zu können, benötigt der Notar zunächst einige Infos und Unterlagen von Verkäufer und Käufer sowie zur Immobilie:
- Name und Anschrift beider Vertragsparteien
- Anschrift und Art der zu verkaufenden Immobilie
- Infos zu bestehenden Pacht- oder Mietverhältnissen
- Kaufpreis
- Auflistung von Gegenständen, die vom Käufer übernommen werden
- Angaben zu Mängeln
- Übergabetermin
- Name, Anschrift und Kosten des Maklers
Anhand dieser Angaben kann der Kaufvertragsentwurf erstellt werden, die beide Parteien zur Durchsicht erhalten. Zwischen dem Erhalt der Vertragsunterlagen und der Beurkundung müssen gesetzlich mindestens 14 Tage vergehen, in der Käufer und Verkäufer sich die Zeit nehmen, den Vertrag zu prüfen. Um schlussendlich den Verkauf abwickeln zu können, benötigt der Notar vom Verkäufer außerdem
- Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Sofern relevant: Erbnachweis
- Sofern relevant: Unterlagen zur Löschung von Belastungen aus dem Grundbuch
Schritt 4: Beurkundungstermin
Am Beurkundungstermin beim Notar vor Ort nehmen Käufer, Verkäufer und ggf. der Immobilienmakler teil. Für diesen Termin benötigen Verkäufer folgende Unterlagen:
- Personalausweis
- Steuer-Identifikationsnummer
- Sofern relevant: Unterlagen zu Darlehen, die der Käufer übernimmt
Einplanen sollte man für einen Notartermin in der Regel 60 bis 90 Minuten. Der Ablauf erfolgt in 4 Schritten:
- Ausweisung beider Parteien durch Vorlage eines Ausweisdokuments
- Verlesung des Kaufvertragsentwurfs durch den Notar, sowie Erklärung juristischer Fragen und Beantwortung offener Fragen
- Eintragung möglicher Korrekturen am Vertrag durch den Notar
- Unterzeichnung beider Parteien und Beglaubigung durch den Notar
Im Anschluss erhalten Verkäufer und Käufer den korrigierten Vertrag.
Schritt 5: Abwicklung
Ab diesem Schritt haben Verkäufer und Käufer ihre Pflicht gegenüber dem Notar getan. Er kümmert sich jetzt um die Abwicklung des Kaufvertrags. Das umfasst mehrere Aufgaben:
- Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt: Die Auflassungsvormerkung legt den Anspruch des Käufers auf die Übertragung des Eigentums schriftlich fest. Diese Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt.
- Veräußerungsanzeige beim Finanzamt: Der Notar reicht im Anschluss an den Beurkundungstermin die Veräußerungsanzeige beim Finanzamt ein. Darin finden sich die steuerlich relevanten Daten, sie dient als Grundlage für die Grunderwerbssteuer. Erst nach Zahlung dieser Steuer durch den Käufer kann die Immobilie überschrieben werden.
- Fälligkeitsmitteilung: Der Notar sendet die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Dabei handelt es sich um die Aufforderung zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises.
- Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch: Hat der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt, kann der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch veranlassen.
Mit dem Grundbucheintrag ist auch die Arbeit des Notars abgeschlossen und die Übergabe der Immobilie kann stattfinden. Damit ist der Verkauf erfolgreich abgeschlossen.
Professionelle Begleitung durch einen Immobilienmakler – auch beim Notartermin
Beim Abschluss des Immobilienverkaufs mit dem Notar handelt es sich um einen festgelegten Prozess, der konkreten Regeln und Voraussetzungen folgt. Dennoch können für den Verkäufer besonders im Zuge des Kaufvertragsentwurfs Fragen entstehen. Ein Immobilienmakler bietet zusätzliche Sicherheit im gesamten Prozess, da er Erfahrung mit der Verkaufsabwicklung und Kaufverträgen mitbringt. Außerdem unterstützt der Makler bei der Beschaffung der nötigen Unterlagen für den Notar und organisiert anschließend die Übergabe des Objekts an den neuen Eigentümer, um den Hausverkauf final und erfolgreich abzuschließen.
